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乐居楼盘测评系列 测评师：张钰婧

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。

【评测师点评楼盘】

神农板块建发新中式国风社区，天元区白鹤学校+二中莲花中学配套，主推105-190㎡高层住宅。

【项目亮点】

1、项目由建发千亿绿档国企操盘，资金实力雄厚，一、二期部分已实景呈现，节点提前，品质兑现。

2、社区整体容积低至2.68，配以建发东方诗画级园林景观，带国风气质，辨识度、舒适度双高。

3、项目自建幼儿园，按2022年招生政策可入读天元白鹤学校+二中莲花中学，就近享有12年制教育资源。

【价格分析】

株洲建发央著主推建面约105-190㎡高层，区间段不同，单价略有浮动，整体均价约6500-9500元/㎡，自首开以来，销量持续领跑市场，且于2022年1-8月荣登克尔瑞株洲商品住宅排行榜TOP1，市场认可度较高。片区内在售新房、二手房较为集中。新房方面，在售有株洲中大城（约6600元/㎡）、中海国际社区（约7600-9500元/㎡），尚格·阅天下（尾盘约8500元/㎡）等品质楼盘；二手房方面，中建御山和苑（挂牌均价7400元/㎡）、湘银星城（恒大华府）（挂牌均价6900元/㎡）、湘银星城（恒大华府）（挂牌均价7700元/㎡）、中欧昆仑首府（挂牌均价6600元/㎡）等楼盘临近，产品较为类似，多为高层住区。就其价格来看，项目单价基本处于片区内新房的高位，但其产品面积段跨度较大，可满足品质刚需及改善的需求，另有建发标志性新中式园林及国企品质背书。截止至2022年8月，一期部分楼栋外立面施工进度超80%，提前交付在即，且社区园林及部分国风配套已实景呈现，配套入读的天元区白鹤学校+二中莲花中学双名校于2022年9月8日成功兑现，以实力来保障品质。另一方面，地段决定价值，配套决定品质，项目地处神龙板块的繁华地段，商政、文化、教育、景观等资源均已兑现，产品的保值性强。

项目地处主城市政板块内，众多醇熟城市配套，能保障购房者当下的居住品质，地段价值也处于高位，加之建发国企品质，产品溢价空间更大。

【楼盘规划】

株洲建发央著为厦门国资委旗下的国企建发集团独资打造的百万方综合体大城，沿用“王府中式”系产品，极具辨识度。且自带17万方商业旗舰，临近天元区白鹤学校、二中莲花中学等品质教育资源，属于主城区为数不多的“六边形战士”。

从规划上来看，项目总占地约318847.86 ㎡，建面达约107万㎡，整体分6期独立开发，4期住宅，2期商业带商业街区、幼儿园。商住分离，人车人流，整体共约5212户，并配有约7651个（地面车位约836个、地下车位:约6815个）车位，住区车位配比达1:1.04，后期有旗下建发物业护航，物业费约2.98元/㎡/月。

其一期14栋高层入市仅8个月已告捷，预计2023年10月28前提前交付，部分已实景可现；目前在售的二期同样为14栋住宅产品，28-32层板式高层，行列式对称布局，约53-61米宽楼间距，中间穿插有一轴、叁坊、七院布局的新中式园林景观，并巧妙的将全龄化儿童乐园、游乐设施、蹴鞠场、山水园、休闲会客空间、环形跑道等生活场景融入其中，绿化达30%，容积率约2.68，整体舒适度较高。

【楼盘基础信息】

1、项目体量超百万方，住区自带商业、学校，自成一体，起居便捷。

2、2.68的低密住区，并配有建发东方诗画级的园林景观，昭示性和舒适度双高。

3、项目整体车位配比达1:1.46，人车人流、商住分离，可有效的保障居住空间的舒适与安全。

基础信息点评：主城区繁华地段为数不多的百万方大盘，建发品质昭示性较强，可进一步拉动提升周边配套，但期工程将分多期建设，前期地块或多或少将受施工粉尘、噪音污染。

【户型分析】

D2户型-四居室-建面约125㎡

项目二期主推28-32层板式高层，户型主打建面约105、125、144、168㎡三至五房，高得房率的方正户型，室内承重墙较少，毛坯交付，具备一定的改造性。

其建面约125㎡的主力户型，位于楼栋边户，3+1室2厅2卫格局，属于南北通透的动静分区空间。动线方面，入户预留有独立玄关位置，生活阳台、餐厅、客厅，景观阳台南北向依次排开，厨房边侧排布，动线集中、紧凑，采光、通风俱佳。

其中，北向阳台连通设备平台，可扩展为宽景生活阳台，兼顾收纳和晾晒的需求，且可客厅南向大面宽采光，可单独隔离为一个带阳台全面空间，或参照样板间布局，打造为连通空间，兼顾书房或茶室的功能。

四开间朝南，且静线集中置于内侧，均带飘窗的全赠送，四空间带飘窗全赠送，格局通透舒适。其主卧套房设计，南北双向采光，带L型衣帽间、私密卫浴及景观飘窗，预留有梳妆台、婴儿床的空间，空间相对独立。

该户型为大开间、短进深布局，3+1室的空间，舒适度和实用性双高，富有一定的成长性，对于一步到位的刚需及刚改均适合。

【样板房细节】

建面约125㎡新中式样板间实景拍摄图

【交通出行】

轨道交通：项目临近神农大道城市智轨A1路站点，智轨快运为中车自主研制的新型轨道交通制式，布局在城市主干道中央绿化带两侧，最高时速可达70公里，可快速通达城区各热门景点。

公共交通：项目最近的公交站点为黄河路神农大道路口站，约342米，步行即到，期间途径有T61路（市中心医院—栗雨公交基地）、T69路（塘湾-湘湾小区）等公交，日常通勤绿色快捷。1公里范围内还覆盖有株洲市老年活动中心、株洲大道神农大道路口、市民中心、恒大华府、市体育中心、尚格名城、株洲市税务局、市人防办、庐山路中、庐山路东、北师大附校、株洲大道湘山路口 、珠江路神农大道路口等10余个公交站点，途经有B30路、B93路、T63路、B30路、B93路、T63路等多趟公交线路，通达性较高，可快速通往全市各区。

自驾：项目位于天元区神农大道与黄河北路交会处，西侧为神农大道，北向是株洲大道，临近黄河北路，路网构架大，通达性较高。其中，神农大道为双向3车道路，幅达48米宽，可联通河西南边的泰山路与衡山路。而株洲大道一路直通主城区，更可通往湘潭、长沙等城际之间，出行便捷。

交通点评：项目周边享有城市主干道+便捷公交路网+智轨快运线路的复合型交通，通达性较高。

【周边配套】

教育配套：项目二期自建约4200㎡12班制幼儿园，预计2023年交付投入使用，1公里范围内覆盖有白鹤小学(庐山路校区)、株洲市二中莲花中学两所市级知名学校，优质教育资源的第一梯队，一校两址制统一管理，就读便捷，书香氛围浓厚。且根据2022年天元区公办中小学划片及招生政策，项目同时被划入以上两所学校的招生片区，符合当年政策要求的业主子女可直接入读。

医疗配套：项目与医院距离适当，5公里范围内覆盖有中医伤科医院（约1.9公里）、市中心医院、市妇幼保健院（约3.7公里）、湖南省直中医医院（约3.5公里）、市二医院(约4.5公里）、市人民医院（约5公里）等多所大型综合医院，周边还设立有社区街道卫生服务中心及爱尔眼科、欢笑口腔医院、中医风湿医院等多所专科医院，就近可解决生活中疫苗、发热等日常问题。

商业配套：项目自带商业，将建设为建发商管旗下标杆性商业“湾悦城”，带约6万方FAMILY PARK购物中心、约3万方城市会客厅古风体验街区、约4万方精品购物街。且背靠成熟的神农城商圈，周边神农太阳城商场、森林一路商业街等大型综合配套环绕，并与大拇指广场、苏宁广场、庐山路街区临近，业态丰富，购物便捷。

公园配套：周边自然景观、人文资源硬核。项目正处于河西“一带五园”中央绿轴之上，享有4A级风景区神农湖、毗邻市民公园，沿江风光带三重自然风景资源，就近可享主题园林、330亩名胜区、一带五园的休闲环境，在城市中心地带可畅享大自然的气息。不仅如此，周边体育中心、市博物馆、大剧院、市民中心、老年活动中心、妇女儿童活动中心、青少年活动中心等重磅级文娱配套环伺，与景观组成一条“绿色生态公共服务带”，场景丰富，配套全面。

配套点评：项目地处主城区繁华地段，文化、景观、教育等资源基本已兑现，交付即享，便捷度较高。

105㎡起步户型，折后单价6500元/㎡起，适合主城区注重教育资源及品质的刚需及改善群体。

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