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乐居楼盘测评系列 测评师：乐凯

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

项目为湖南建投地产集团打造的低密住区，一期由18栋高层和13栋洋房组成，整体分4期开发。

【项目亮点】

1、项目由湖南建投地产集团打造，强劲品牌实力护航，品质交付有保障。

2、与约11.4万㎡原生态湿地公园天池公园一路之隔，园区内营造三大特色园境，居住环境舒适。

3、近株洲老牌重点中学南方中学、株洲市二中枫溪学校，自建约4320㎡社区幼儿园（规划中）。

【价格分析】

项目为纯新盘待售，首推1栋建面111-136平毛坯高层，22栋建面136平洋房，目前价格待定，预计11月首开。对比周边新房：项目周边在售新房不多，如珠峰天池府，在售建面约93-127平住宅，均价5880元/平；未名1898，在售建面约109-136平洋房和建面约122-143平现房花园墅，均价6000元/平。对比周边二手房：项目周边二手房，如翡翠公园，目前挂牌二手房57套，均价7100元/平；燎原新村，挂牌二手房3套，均价6400元/平。

综合来看，项目周边在售新盘较少，对标同区项目，湖南建工淞云台为国企打造，品质和交付更有保障，除此，项目地处芦淞区，依托枫溪新城与航空新城两大片区，千亿产业群集，地段优势明显，保值属性较高。

【楼盘规划】

从规划上来看项目占地面积约15.1万㎡，建筑面积34.5万㎡，项目整体分4期开发，目前主推一期，由31栋住宅组成，其中包括18栋高层和13栋洋房。高层为2梯4户设计，洋房为1梯2户设计；容积2.0，绿化34%，共规划2036户，停车位2181个，楼间距最高达100米。

项目自带有5800平商业，基本能满足业主日常生活需求，园林方面，项目丘陵地貌依势而建，台地式结构成就叠水门庭，因地制宜，打造近4000㎡全龄休闲配套，超400米中央林荫大道贯穿南北，设计有双环形跑道，营造三大特色园境，涵盖中央花园、游乐场地、邻里共享空间、运动场所等，满足业主一家老小日常休闲娱乐需求。

【楼盘基础信息】

1、项目与天池公园一路之隔，且绿化率达34%，居住环境较为舒适。

2、项目主推高层为2梯4户设计，洋房为1梯2户纯板楼。

3、园区内为人车分流，居住环境安全、舒适。

基础信息点评：项目利用地理优势，打造低密住区，同时纯板楼设计使得采光通风效果更好，另外小区打造了近4000㎡全龄休闲配套，提升了居住舒适度。

【户型分析】

111.44平户型-三居室-建面111.44㎡

建面112.89三室两厅两卫户型，户型方正，动静分明，三开间朝南，采光通风效果较好，另外入户处留有约6.27平入户花园，增加了收纳空间，满足居家储物需求。

动线方面：客餐厅相连，呈1字型布局，与南向景观阳台相连，采光效果较好，另外厨房带有北向明窗，保证采光的同时，有利于通风，且厨房紧贴餐厅，餐厨动线与会客动线不交叉，更显科学。约6.9米的南向阳台，连通客厅与相邻的卧室，使卧室的空间得到了延展，可分离空间承担晾晒的功能，也可打造为独立的休闲、景观场所。

静线方面：南向主卧为套房设计，面积约14.04平，空间宽敞，带有独立卫浴，功能俱全，舒适性高；相邻的北向卧室面积约8.1平，可根据业主需求改成书房或客卧。

该户型动静分明，南向采光面约10.5米，采光效果较好，另外入户花园对于有小孩的家庭很实用，留有足够的储物空间，满足居家需求。

【交通出行】

公共交通：项目500米范围内有3个公交车站点，距离项目最近的为石塘冲站，仅70米，途经98路、D175路、D176路公交车；其次为衣冠冲站（376米）、中田山语城站（472米）。周边目前途经公交车较少，等待时间稍长，公交出行稍有不便。

自驾：项目近江渌路和东环线、枫溪大道等城市主干道，周边道路通达度较好，日常出行基本不拥堵，自驾出行便捷。沿江渌路行驶1公里途经枫溪大道约5.4公里可到达芦淞服装市场。沿江渌路途经枫溪大道约3.5公里可达枫溪新城；另外去往株洲站、高铁西站、芦淞通用机场也很便利，可快速通达全城。

交通点评：项目地处芦淞新旧城区之间，目前周边公共交通出行稍有不便，但周边道路通达度较好，更适合自驾出行。

【周边配套】

教育配套：项目位于芦淞区教育资源较集中的区域，项目自建约4320㎡社区幼儿园（规划中）周边有何家坳枫溪小学（2.5公里）、株洲市二中枫溪学校（2.8公里）、株洲老牌重点中学南方中学（5.4公里）等，距离项目最近的为早禾坪小学约678米。

医疗配套：距离项目最近的医院为株洲三三一医院，约1.7公里，周边还有株洲锦民医院（2公里），株洲市中心医院（2.9公里）、株洲市妇幼保健院（4.4公里），医疗资源有保障。

商业配套：项目自带5800平商业底商，日常生活需求基本能满足，另外周边还有中南食品大市场（3.5公里）、曼哈顿商业中心（2.4公里）；所处片区内还有芦淞服装市场，汇通金港品牌服饰城、汇美国际展贸中心等服装商业中心，片区内商业配套较为齐全，但距离项目都有一定的距离，需要坐车前往，稍有不便。

公园配套：项目与天池湿地公园一路之隔，距离凤凰山公园约2.4公里，距离湘江风光带也较近，日常休闲散步都有去处。天池湿地公园，占地约121.85公顷，公园共种植苗木250种，乔木73种，大约有30807株。配套有各种休闲、娱乐、锻炼设施，包括有篮球场、足球场，户外健身器材、儿童游乐设施等。

配套点评：项目处于新旧城区之间，所处的片区各项生活配套齐全，但项目所在周边商业配套还处于建设中，但教育资源和自然景观资源都有保障，居住环境较为舒适。

项目主推111-136平毛坯高层及136平毛坯洋房，从面积段来看可同时满足刚需改善人群。

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