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乐居楼盘测评系列 测评师：张钰婧

乐居楼盘测评系列是来自专业测评师的现场踩盘。可帮助您购房之前，让楼盘的真实情况呈现在您的眼前。本系列会陆续覆盖本城市全部新房，敬请期待。接下来，请您用几分钟的时间聆听我们真实的测评心声。

【评测师点评楼盘】

万丰湖生态新城低密住区，实景准现房，临教育地块，主推建面约96-127平米高层。

【项目亮点】

1、项目为洋房、高层、小高层组合的高低配社区，容积率仅2.19，整体视野采光极佳，宜居舒适。

2、项目由综合实力稳步的实地集团操盘，社区已是实景呈现，预计明年交付，品质产品更有保障。

3、项目地处发展势头正猛的万丰湖生态新城，融城区位、环境生态、叠加企业产能的优势，片区发展的潜能大。

【价格分析】

实地蔷薇熙岸主推96-127平米高层、小高层及洋房，纯板式布局，社区基本是实景呈现，折后均价约4800元/平。周边在售新房不多，其中，高科万丰上院西郡主推96-168平米高层，单价4888起，整体均价约5400元/平，另有别墅同步在售，均价约15000元/㎡；蓝城·湖畔云庐在售建面约160-220㎡叠墅产品；而片区内二手房挂牌更少，万丰上院湖韵前期推出的叠墅挂牌均价约11000元/平，高科万丰上院整体均价约5800元/平，数量有限，选择空间较小。综合来看，项目周边聚合万丰湖的景观资源，在售新房价格基本与二手房、新房持平，但高科有部分特价房及买房送车位、电器等促销活动，优惠力度相对更大，而实地蔷薇熙岸面积段更偏刚需，产品较为稀缺，对于地缘性工作的刚需更为友好。而后期随着片区内动力谷的人口流入及株潭融城发展的红利，其生态环境凸显，人居价值将逐渐显现。

在河西城市片区开发趋于成熟后，万丰湖生态新城是近几年株洲高新区发展的重点板块，有山水的自然景观，且有区位的发展红利，但现仍在开发的初期，价格的低位，溢价空间较为明显。

【楼盘规划】

实地·蔷薇熙岸为万丰湖生态新城的智慧科技社区，由百强房企实地物业操盘，近万丰湖、临12年制的教育地块，后期由国家一级物业管理资质的广东实地物业服务，物业费约2.2元/月/平。

从规划上来看，项目总占地约127.48亩，建面达242792㎡，整体分两期开发，带约2800平米社区底商。其一期共规划有8栋高层、2栋小高层及11栋洋房，共规划有1582户、1867个停车位（地上248个、地下1619个），人车分流，配比适中。

其建筑坐北朝南、高低规整排列，呈现代简约立面，期间穿插以“水·花·瀑”为主题的园林景观， 绿化高达40%，容积率仅2.199，现项目社区景观基本已实景呈现，属于高低配的低密社区，舒适度较高。

且配有汇集智慧配套、智能安防系统、人脸识别入户、WIFI覆盖等于一体的科技产品。

【楼盘基础信息】

1、小区人车分离，商住分离，有效的少了通行来往车辆与行人间存在的摩擦纠纷。

2、项目为高低搭配的规整社区，仅少量底商在侧，住区较为纯粹。

3、项目打造有水·花·瀑为主题的园林景观，绿化率约40%，容积仅2.2，舒适度较高

基础信息点评：项目为高低配小区，户型产品线丰富，临教育地块及湖景资源，对比常规项目更显稀缺性。

【户型分析】

Y2户型-三居室-建面约116㎡

项目主推96-127平米高层户型，坐北朝南的纯板式结构，最大限度保证通风采光及景观视野，居住舒适度较高。另有建面约116-127平米一梯两户纯板楼洋房及一梯一户的7层小高层户型。

建面约116平米高层主力户型，三室两厅两卫格局，主要分布于楼栋的中间位置，带双阳台半赠送及三飘窗的全赠送，公摊小，得房率较高。

直观来看，该户型设计巧妙，景观阳台-客厅-餐厅-生活阳台南北向依次排开，形成南北通透的一体化格局，且将过道无缝融入至活动空间，活动便捷、集中，也可科学的将生活中的晾晒和收纳分区。根据其功能的需求，公卫、厨房紧贴活动区域，动线简洁、不交叉，实用性较强。

三卧室独立分区，互不干扰，均带采光飘窗的赠送，采光通风俱佳。其主卧套房式设计，带独立卫浴、步入式衣帽间及景观飘窗，自成私密空间，尽享惬意时光。

该户型为主客分离、高得房率的可改造空间，科学实用，舒适度较高，但南向次卧边角较多，存有一定的浪费空间。

【样板房细节】

建面约96平米户型样板实景

【交通出行】

公共交通：项目周边最近的公交站点为万丰路仙月环路口站，直线距离约26米，有C10路(原D152路)直通佳兆业-古桑洲渡口。1公里范围内还覆盖有仙月环路万丰路口站、长塘湾站、高塘路仙月环路口站、新马小学站、万丰路新马北路口站、中国动力谷展示中心站、动力谷自主创新园站、万丰湖站、动力谷众创公寓站、仙月环路东湖路口站等10余个公交站点，另覆盖有602路、B62路、D151路、B62路、D151路、T72路、C9路等公交线路。

自驾：项目位于仙月环路与万丰路交汇处，周边享有株洲大道、芙蓉大道、京港澳高速三条大动脉，路网构架大，通达性高，约5公里可达天元区政府及栗雨湖商圈，约7公里可达株洲高铁西站，约55公里可以到达长沙黄花机场，可快速通达全城。

交通点评：项目坐落于长株潭融城三大融点之一，占据城市主干道的便捷优势，通达性较高，但目前片区还在开发初期，人流量有限，周边车次较少，更适合有车一族的出行。

【周边配套】

教育配套：项目自建幼儿园，距离株洲市天元区新马小学约700米，距离规划中的湖南师范大学附属万丰湖实验学校约300米。目前，天元区人民政府与湖南师范大学附属中学已签定了合作办学协议，拟命名为湖南师范大学附属万丰湖实验学校，将打造从小学至高中12年一贯制配套教育，但暂处于前期相关手续的办理阶段，其开工建校与建成交付的具体时间节点暂时尚未明确，有一定的不确定性。

医疗配套：周边医疗配有有限，最近的医疗配套为马家河镇卫生院，约2公里，基本可解决生活中头疼、发热、疫苗等小问题，大型综合医院基本在5公里开外，需驱车前往。

商业配套：项目自带约2800平米社区商业，周边社区各带商业街区，且项目坐落于新马EBD生态商务区，未来有滨湖商业中心的规划。就目前而言，大型综合商业为近20万方的时代广场，相距约5.6公里，需搭乘才能通往。

公园配套：项目直线距离万丰湖湿地公园仅约150米，享有江、湖、洲、岛的景观资源。万丰湖湿地公园占地约2000亩，水体面积约1000亩，综合绿地超35%，是省级水利风景区，拥有“湘江边最大人工湖”、“梦幻婚庆圣地”等特色风情，休闲娱乐举步可达。

配套点评：项目地处于高新区新马创新城，涵盖万丰湖生态新城等四大百亿工程及“一湖、一谷、一校”的规划，未来配套还有一定的提升空间，但目前仍处于建设初期，周边居住氛围不浓。

项目主推96-127平米高层及小高层，纯板式住宅，适合地缘性刚需及刚改群体。

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