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  2020年，房地产市场保持较强的韧性，市场表现超预期，年内销售投资再创新高。1月18日上午，国家统计局公布了2020年1-12月国民经济运行情况以及房地产行业数据，全年房地产开发投资额141443亿元，累计同比增长7%，商品房销售面积和销售金额分别为17.6亿平方米、17.4万亿元，分别累计增长2.6%和8.7%。

  行业数据再次印证了我在“丁祖昱评楼市”年度发布会上的判断，房地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂，这是整个2020年中国地产行业最大的亮色，也是中国整个经济最大的亮色之一。

  值得注意的是，2020年房屋竣工面积同比下降4.9%，销售面积与竣工面积“剪刀差”越来越严重，两者之间加速背离。与此同时，土地购置与房屋新开工面积均低于2019年同期，融资端“三条红线”对行业影响显著, 政策长效机制作用正逐渐显现。

  01

  全年销售额增速达8.7%

  12月销售面积创5年新高

  2020年，行业销售数据整体超预期，全国商品房销售面积达到17.6亿平方米，同比增长2.6%，比预期增加1.1个百分点，增速比前11月提高1.3个百分点。其中，住宅销售面积15.5亿平方米，同比增长3.2%。商品房销售额17.4万亿元，增长8.7%，增速比前11月提高1.5个百分点，比上年提高2.2个百分点。其中，住宅销售额15.5万亿元，增长10.8%。

  单月数据来看，12月全国商品房销售表现翘尾，是支撑全年行业增速超预期的关键，究其原因，主要是融资与信贷层面双双收紧的大背景下，加速房企追赶销售回款的进度。其中，商品房销售面积、金额分别为25252万平方米、24644亿元，较11月分别环比增长44%和42%，打破2019年年末高点成为近5年单月销售规模最高。

  当前商品房销售指标同比增速仍处于历史较高水平，但后续增长动力已略显不足。从同比增速来看，12月商品房销售面积、金额单月同比分别增长11.5%和18.9%，较10月高点分别下降4pts和5pts。其中，受各地区持续分化的市场表现影响，销售面积增速已连续3个月收窄。

  具体来看，2020年东部及西部地区市场发展良好，全年商品房销售规模分别同比扩大7.1%和2.6%，均高于全国水平。而至12月末中部及东北地区商品房销售面积仍同比下降1.9%和1.7%，市场远未恢复疫情前水平。

  02

  商品房销售均价继续回落

  一线二手房房价环比翘尾

  根据全国商品房销售面积、金额估算来看，12月商品房销售均价继续回落，降至9759元/平方米,全国市场商品房销售压力仍旧较大，以价换量、加紧回款已成为广泛销售手段和目标。

  从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看,70城房价稳中略涨，其中一手房房价同比仅一线城市涨幅扩大，二线及三四线城市涨幅均继续收窄。二手房市场房价表现与一手房一致，其中一线城市12月环比翘尾，涨0.5%涨幅扩大。其余各能级城市整体环比涨幅均持平或收窄。

  具体到城市而言，银川一手房均价涨幅最高，同比增14%，二手房均价深圳涨幅居首位，同比增长14%。

  03

  全年投资同比增7%

  单月同比连续3个月收窄

  2020年全国房地产开发投资额达到141443亿元，同比增长7.0%，增速比前11月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%。

  单月来看，12月全国房地产开发投资额为11951万平方米，环比降7.61%，同比涨幅收窄至9.4%。

  值得注意的是，受融资端“三条红线”的影响，房地产开发投资额单月同比增速已连续3个月收窄，至12月已降至10%以下，后续增长劲头略有乏力。

  04

  销售、竣工加速背离

  新开工、拿地累计同比仍未回正

  值得注意的是，国家统计局数据显示，房地产销售面积和竣工面积加速背离。2020年，竣工面积为9.12亿平方米，同比减少4.9%。与之形成明显反差的是，销售面积同比正增长，两者差距有扩大趋势。究其原因，一方面受疫情影响，工期普遍延后，加速竣工增速回落。

  实际上，我在“丁祖昱评楼市”年度发布会上就有提出，2020年行业面临的第十个巨大挑战就是销售、竣工加速背离。自2015年开始，销售面积不断上升的同时，竣工面积却不断负增长，这是非常奇怪的现象。

  从新开工情况来看，2020年全年房屋新开工面积224433万平方米，下降1.2%，但累计仍未回正。12月单月新开工面积为23348万平方米，同、环比分别增长6.3%和14.6%，年底“翘尾”，究其原因，主要是因为房企缩短项目周期、加快可售货值入市的策略，叠加传统销售节点刺激所致。

  但值得注意的是，对比来看12月同比增速略低于2019年同期7.4%同比增速。一方面，2020上半年房企土地购置面积仍处于历史低位，待开发土地的减少制约了新开工面积的增长；另一方面融资收紧导致房企对开工继续采取保守态度，在新开工进度上审慎而行。

  房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，同比上年下降1.1%，降幅收窄10.3个百分点。值得一提的是，年末土地市场“翘尾”如期而至，12月成交土地4945万平方米，同比增21%，规模创年内新高。